一、项目摘要

项目名称：徐州市五山公园一期建设项目（下称“本项目”）。

项目性质：新建项目。

项目实施机构：徐州市市政园林局。徐州市政府授权徐州市市政园林局为本项目的实施机构，负责本项目的准备、采购、监管和移交等具体工作。

建设地点：位于徐州市三环东路以东，城东大道以北，杨山及广山周边地区。

用地面积：项目规划占地面积约111.66公顷，其中山林用地约64.4公顷，城市道路用地约12.1公顷，公园绿地约23.6公顷，防护绿地约10.3公顷，社会停车场约1.26公顷。

建设内容：项目定位以山体运动功能为主的公园，并配套功能齐全的各类服务建筑、运动休闲区及活动场地的综合性城市公园。

建设期：12个月。

合作方式:BOT(Build－Operate－Transfer）“建设－运营－移交”。

采购方式：公开招标。

中标单位：大千生态景观股份有限公司.

项目公司设立情况:大千生态景观股份有限公司占股80%，徐州市九州生态园林工程有限公司占股20%，共同组建徐州市五山公园建设投资有限公司。

二、项目实施要点

（一）项目前期准备

1.项目背景

项目用地位于徐州市云龙区三环东路以东、城东大道以北，地块范围内有无名山、广山、金陵山、杨山等。广山由于水泥厂炸山采石，现已基本消失，地面砂石裸露，植被覆盖率很低，水土流失严重；无名山、金陵山、杨山等山丘上部区域植被覆盖率较高，绿化状况良好，但山脚及周边大部分区域由于缺乏规划，各种建构筑物布置散乱，地面裸露，植被覆盖率较低。

为全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，围绕“迈上新台阶、建设新徐州”的发展定位，徐州市制定了“天更蓝、地更绿、水更清、路更畅、城更靓五大行动计划”，加快建设经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的宜居新徐州，徐州市政府决定实施五山公园一期项目。本项目属于生态修复与治理类工程，对构建城市绿色生态屏障，加快建设生态宜居的绿色徐州具有重要作用。

2.组织保障

徐州市政府于2015年公布了《关于推进政府与社会资本合作（PPP）模式的实施意见（试行）》（徐政发〔2015〕19号），为深化投融资体制改革和预算管理制度改革，加强地方政府性债务管理，促进政府职能转变，鼓励和吸引社会资本参与基础设施建设和运营，提出了实施意见。

徐州市城建重点工程PPP项目领导小组办公室印发了《关于“徐州市城建重点工程PPP项目限制性边界条件”的通知》（徐建重办〔2016〕11号），对徐州当地不同类型的基础设施项目的边界性条件做了详细的指导。

未来在政府的有力推动下，更多的政策指导和支持以及相关法律法规等行业标准将会出台和形成，政府方与社会资本方合作开发更多的项目的意愿将得到加强，政策环境将更加优越。

物有所值和财政承受能力要点

    项目物有所值选取全生命周期整合程度、风险识别和分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、可融资性六项基本指标，项目规模、全生命周期成本测算准确性和行业示范性三个补充指标，得分大于60分，通过物有所值定性分析。

目前，徐州市级所有PPP项目未来每一年度政府付费和政府可行性缺口补助合计金额占当年一般公共预算支出的比例均不超过10%红线，本项目通过财政承受能力论证。

4.实施方案要点：

（1）风险分配方案

PPP项目的风险分配机制按照风险最优分配、风险与收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，本着每一风险由最能控制该风险的一方承担，在政府和社会资本间合理分配项目风险。原则上，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策和最低需求等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。

PPP运作方式

1）本项目属于新建项目；

2）本项目作为市政基础设施工程，对于徐州市社会事业发展意义重大，政府需要对项目进行严格监管；

3）项目建设投资规模较大，为减轻政府财政压力，需项目公司负责投融资；

4）项目具有持续运营特点，项目公共服务性较强，主要依靠政府付费；

5）本项目建设完善了地区配套设施，提高了附近地区居民的生活环境。

参照《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》，对比项目特点以及不同PPP模式的适用范围后，五山公园一期建设项目采取BOT运作方式。
（3）交易结构

 ①投融资结构

1）项目资本金安排

根据《国务院关于调整和完善固定投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕21号），本项目的最低资本金比例为20%，项目公司按照不低于最低资本金比例的要求组建项目公司。

2）项目融资安排

资本金以外的项目建设资金由项目公司负责筹集，本项目的融资利率不超过中国人民银行五年期以上贷款同期基准利率（随银行基准利率同步调整）。

本项目静态投资约为20112万元，具体详见投融资计划表。

投融资计划表

序号	融资类型	出资主体	出资额  （万元）	比例	备注
1	项目公司资本金	政府方	820.25	20%	政府方资本金占项目资本金比例
		社会资本方	3280.99	80%	社会资本资本金占项目资本金比例
		小计	4101.24	20%
2	项目公司为融资主体，社会资本方负责组织融资		16010.76	80%	按实际资金需求分阶段融资到位
3	静态总投资		20112	100%

3）投融资监管

项目公司应对项目工程进行独立核算，每季依照中国现行会计制度和准则编制工程财务报表，财务报表至少应包括独立核算的资产负债表、损益表、现金流量表。该等报表应当于每季度终了日后十日内，报送项目实施机构备案。

政府授权的政府出资方代表作为项目公司的股东，依《公司法》、《项目公司章程》规定，依法行使股东权利，项目实施机构对社会资本方的投融资行为进行监管。

项目工程竣工后，政府部门对本工程建设投资进行结算审计，最终结算以政府审计结果为准。

项目融资成本按照同期中国人民五年期以上贷款基准利率调整。

4）项目公司组建

本项目公司采用有限公司性质，项目公司中政府授权政府出资方以现金及前期投入的费用入股，占20 % 股份，并授权政府出资方持股；社会资本以现金入股，占80% 股份。股权出资按照项目资本金计算。

项目公司设立施工部、运营部、综合部和财务部等相关部门。

5）土地权属

本项目土地涉及山林用地和市政用地，分属农林局和国土资源局不同部门管理。鉴于土地手续办理的复杂性，建议本项目相关土地问题由项目实施机构负责办理，土地办理在政府方名下。

6）资产权属

本项目建设期内新增项目资产，以及本项目在运营维护期内更新重置投资形成的资产，在合作期内所有权归项目公司。

②回报机制

本项目属于公益性项目，缺乏使用者付费基础，采取政府付费机制。若存在第三方收益，相应抵减本项目政府付费。

其中，政府方股东对本项目投入的资本金不分红，不参与项目公司的收益分配。

边界条件设置

①业务范围

项目合作期内，项目公司应按照国家有关技术规范、行业标准的规定和谨慎运营惯例，对项目设施提供包括管理、维护、养护在内的相关服务，确保本项目设施正常使用。

本项目的运营内容包括但不限于园艺管理、园林设施维护、绿地保洁、水系、山林养护、道路养护，草坪的更新；监控等设施维修更新。

②土地使用方式

项目公司有权为本项目实施之目的合法、独占性地使用和合法出入项目场地，且该权利在整个合作期内一直保持有效。未经政府批准，项目公司不得变更土地用途，也不得擅自转让、出租、抵押或用于项目之外目的。

③调价机制

1）工程变更管理

A.项目公司要求变更的处理

a.项目公司将变更的要求通知设计单位，如果在要求中包括有相应的方案或建议，则应一并报送设计单位；否则，变更要求由设计单位研究解决。在提供审查的变更要求中，应列出所有受该变更影响的图纸、文件清单。

b.设计单位对《工程变更单》进行研究。

c.根据项目公司的授权监理工程师研究设计单位所提交的建议设计变更方案或其对变更要求所附方案的意见，必要时会同有关的承包单位和设计单位一起进行研究，也可进一步提供资料，以便对变更作出决定。

d.项目公司作出变更的决定后由总监理工程师签发《工程变更单》，指示承包单位按变更的决定组织施工。

B.施工承包单位的要求及处理

a.对技术修改要求的处理

承包单位提出技术修改的要求时，应向项目监理机构提交《工程变更单》，在该表中应说明要求修改的内容及原因或理由，并附图和有关文件。

技术修改问题一般可以由专业监理工程师组织承包单位和现场设计代表参加，经各方同意后签字并形成纪要，作为工程变更单附件，经总监批准后实施。

b.工程变更的要求

承包单位应就要求变更的问题填写《工程变更单》，送交项目监理机构。总监理工程师根据承包单位的申请，经与设计、建设、承包单位研究并作出变更的决定后，签发《工程变更单》，并应附有设计单位提出的变更设计图纸。承包单位签收后按变更后的图纸施工。

c.设计单位提出变更的处理

设计单位首先将“设计变更通知”及有关附件报送项目公司。

项目公司会同监理、施工承包单位对设计单位提交的“设计变更通知”进行研究，必要时设计单位尚需提供进一步的资料，以便对变更作出决定。

总监理工程师签发《工程变更单》。并将设计单位发出的“设计变更通知”作为该《工程变更单》的附件，施工承包单位按新的变更图实施。

2）项目工程总投资的认定

项目工程总投资须经政府审计，最终结算以审计结果为准。

3）新增工程量计价方式

A.已标价工程量清单或预算书有相同项目的，按照相同项目单价认定；                

B.已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目的，参照类似项目的单价认定；

C.变更导致实际完成的变更工程量与已标价工程量清单或预算书中列明的该项目工程量的变化幅度超过10% 的，或已标价工程量清单或预算书中无相同项目和类似项目的，按照合理的成本与利润原则，由双方协商确定变更单价。

④绩效考核机制

建设期绩效考核

本项目的建设管理绩效考核实行奖罚制度，奖惩具体办法为：

A.若因项目公司的原因导致未能如期通过竣工验收，项目公司除继续承担相关建设义务外，还应就此等延期逐日向实施机构支付按照以下标准规定的违约金：延期每日支付2万元。

B.项目建造师及施工员、质检员、安全员，在项目建设期内未经项目实施机构同意，不得更换或离开施工现场；否则按天处罚。其中，项目建造师每擅自离开工地1天，扣罚5000元/天；施工员、质检员、安全员每擅自离开工地1天，扣罚1000元/人·天。

C.项目一次性竣工验收合格，但在建设期内，由于项目公司原因发生重大安全事故等产生人员伤亡、财产损失的，由项目公司自行承担相关一切责任；

对于本项目在建设期对项目公司绩效考核结果确定的奖罚金额，将在给予社会资本股东方在正式运营期第一年的投资回报中进行增减核算。如果社会资本股东当年的投资回报不足以抵扣罚款金额，对于不足部分，实施机构可兑取项目公司社会资本股东方提交的运营履约保函中的相应金额。

运营期绩效考核

运营维护绩效考核包括五个层级，满分为100分：

参照徐州市地方标准DB 3203/502-2008《园林绿化养护管理规范》和徐州市地方规定为准。

第一级（45分）：考查花草苗木、园艺管理的养护；

第二级（15分）：景观、配套设施维护的管理；

第三级（20分）：项目管理；

第四级（10分）：安全运营；

第五级（10分）：环境卫生保洁的管理。

运营绩效指标：

层级	指标名称	指标要求	低于指标要求扣分方法
花草苗木、园艺管理 （45分）	乔木养护管理（10分）	1、乔木生产旺盛，枝干健壮，无死树、无缺株；2、树干挺直，扶正及时，倾斜度不超过10度，树冠圆整；3、叶色正常，无卷叶、黄叶（生长季节），无病虫害；4、主要观赏树及行道树，5-10月每月修剪二次，冬季整形修剪一次；5、树干伤口及时处理，树洞及时修补；6、树干根茎周边应预留出合理空地；7、修整圆整、土壤疏松、无杂草；8、新植苗木养护及时到位，管理措施得到，符合技术要求，确保成活率95%以上；9、补植苗木规格、质量不得低于原设计要求标准，如确有困难，可与建设单位协商解决；10、生长季节连续20天无降雨需及时浇水或喷雾除尘，提高植物鲜活度。	每项每次不合格扣0.5-1分；最多扣10分。
	草坪地被养护管理（8分）	1、生长旺盛，色泽正常，覆盖率不低于95%，单块空秃面积不超过0.1平方米（0.3mm*0.3mm）；2、草坪绿色期：冷季型草坪不得少于300天，暖季型草坪不得低于210天；3、5-10月每半月清除杂草一遍，杂草率不超过10%；4、修剪及时，边缘整齐美观；5、地形顺畅，无坑洼，无积水；6、草坪与魔纹及苗木树穴界限清晰，无相互侵占交叉；7、生长季节连续15天无降雨需及时浇水，确保吴旱情；进入冬季前全面灌透越冬水一遍；8、每年施尿素。复合肥等4次以上，确保长势良好。	每项每次不合格扣0.5-1分；最多扣8分。
	花灌木模纹球类植物养护管理（9分）	1、生长旺盛，枝条茂密，色泽正常；2、修剪及时合理，确保充足的花枝；3、“五一”和入冬前要各全面修剪一次，5-10月生长旺季随时修剪，合理控制高度；4、球类植物保持外形圆润、不锐脚、不偏冠；5、无缺株断带，缺株处应及时补齐；6、生长季节连续15天无降雨需及时浇水，并结合使用植物清洗剂，冲刷除尘一次；7、冬、春季及时清理越冬杂草，5-10月杂草生长旺季，及时清除；8、生长季节每月叶面施肥一次；9、绿篱、色块、球类每年施肥二次，确保生长旺盛。	每项每次不合格扣0.5-1分；最多扣9分。
	花镜植物草花养护管理（8分）	1、根据季节及时更换，栽培、摆放平整有序，疏密合理，线条流畅；2、栽植花草整齐、高度一致，无残花百叶；3、花坛和周围地被之间有明显边界，花镜植物及时修剪、加强养护；4、及时清理杂草；5、及时进行花草浇水、残花修剪、病虫害防治。	每项每次不合格扣0.5-1分；最多扣8分。
	病虫害防治（10分）	1、病虫害控制及时，原木树上无明显病虫害危害现象；2、树木上无蛀干害虫的活卵、活虫。3、主干、主枝上平均每100厘米介壳虫的活虫数不超过1头，或较细枝条上平均每30厘米不超过2头，且平均被害株树不得超过1%。4、叶片上无虫粪、虫网，被虫咬的叶片每株不得超过2%；5、草坪、地被类地上地下无明显病虫害现象。	每项每次不合格扣0.5-1分；最多扣10分。
景观、配套设施维护（15分）		1、护栏及各类标识指示牌无倾斜和损失的现象，维修期不超过3天；2、喷灌系统正常，开关灵活，管道无漏水现象，喷泉运作正常；3、各类井盖无损毁、缺失现象；4、坐凳、果皮箱外观清洁、完好无损；根基埋设稳固无松动；表面无乱涂、乱画、乱张贴现象；5、园林雕塑、园路表面整洁、美观。无垃圾等杂物；6、园林灯具的正常运作，线路无断路破损、 灯泡无烧毁现象，故障排除不超过3天；7、镜头无遮挡物，故障排除及维修不超过3天。	每项每次不合格扣0.5-1分；最多扣15分。
项目管理（20分）	资金使用管理（5分）	台账记录详细如实。	酌情扣除
		建立健全财务制度，记录资金的使用情况、项目路和资金批复、项目进展和资金支付、项目执行情况、成果总结等材料	抽查及季度检查，酌情扣分
	秩序管理（5分）	1、无设摊摆卖，无拴挂、无宠物入园；2、水面无垂钓、游泳现象、夏季无赤臂现象；3、无自行车、机动车、电动车入园（残疾人轮椅、儿童车除外），无践踏绿地和其他破坏绿化的行为；4、游园秩序井然。
	档案管理（4分）	项目的技术数据、各类施工技术文件、日常巡检及年检的资料和图片等	抽查；资料不全的，每少一类技术文件，扣一分。
	相关部门满意度（4分）	财政、审计、园林局等政府部门满意度需在85%以上	85%及以上为满分，每降低5%，扣1分，最多扣4分
		确保政府方在上级各种检查以及各类创建评比活动中不失分，基本无批评投诉问题。	0.1-1分
	人员管理（2分）	1、工作人员人数按照《徐州市市区公共绿地分级动态管理意见》，在总人数不变的情况下，合理安排标段内各重要景点的工人数量；2、工作人员应穿戴统一服装，秩序巡查人员制服及配套设备要符合行业规定及季节特点；3、确保24小时应急服务和承诺服务工作，市区有固定办公地点、值班人员及联系电话。养护管理范围内要求24小时进行巡查、保洁；4、项目负责人必须常年在现场，并且不得同时担任其他任何项目的项目负责人。	每项每次不合格扣0.1分；最多扣2分。
安全运营（10分）		在水系周边设立警示、温馨提示等宣传导语，杜绝人为破坏，污染水质。禁止在水系中玩耍戏水，禁止向水系中投掷杂物、垃圾。	酌情扣除，最多3分；
		1、负责按照规定设置防火、卫生、环保、安全等设施和标志，维护旅游秩序。2、负责林木林地和野生动植物资源保护等工作。	酌情扣除，最多4分；
		突发事件安全管理机制完善程度	酌情扣除，最多3分；
环境卫生保洁（10分）	大环境卫生管理（5分）	1、道路、广场果皮、纸屑、烟头、断枝、落叶等垃圾不超过1个/50m2。2、草坪、花坛、林地内碎石、纸屑、断枝、弃物等不超过1个/100m2。3、广场道路无油迹污渍、随弃垃圾及时清扫，随时清运，日产日清。4、水面漂浮物随时清理，日产日清，漂浮杂物不超过1个/50m2。5、绿地内树木无刻画，无张贴、搭挂等现象。6、雨、雪过后及时清理，道路、广场无积水、积雪。7、草坪修剪过后及时清理、无修剪碎草。8、垃圾箱内垃圾清运及时。9、绿地日产垃圾集中堆放，及时清运。10、保洁工具及保洁人员物品不得落地。	每项每次不合格扣0.5分；直至扣完。
	卫生人员要求（2分）	1、人员服装统一、标识挂牌统一、保洁车辆统一（流动电动保洁车，每2名保洁人员1辆）。2、严格遵守单位制定的各项规章制度，不迟到，不早退，定岗定责。	每项每次不合格扣1分；直至扣完。
	设施卫生（3分）	1、警示牌、导游牌、宣传牌完好，清洁卫生，无张贴刻划，每日擦拭。2、护栏、坐凳、栈道、平台完好，清洁卫生，无张贴刻划，每日擦拭。3、垃圾筒完好，使用得当、无歪斜、无垃圾外溢等，每日擦拭。4、亭廊轩榭保持完好，清洁卫生，无积尘、无蜘蛛网、无张贴刻画，每日擦拭。5、管理房、垃圾存放处及周围清洁卫生，物品、车辆摆放整齐有序。6、建筑物的外墙、窗户定期清洁，每月一次。	每项每次不合格扣0.1-0.5分；直至扣完。

⑤股权转让限制

本项目合作期内，项目公司中股东方股权不允许转让。

监管机制设置

监管架构主要包括授权关系和监管方式。授权关系主要是政府对项目实施机构的授权，以及政府直接或通过项目实施机构对社会资本的授权；监管方式主要包括履约管理、行政监管和公众监督等。

实施方案批复情况

 项目通过财政局、市政府批复。

项目前期工作进展情况

     项目完成可行性研究报告和初步设计方案。

PPP项目合同要点

合同结构

    PPP项目合同从定义和释义、项目范围和期限、先决条件、项目公司、项目的融资、项目用地、项目的建设、验收和竣工、开始运营、延误和放弃、运营维护和移交、股权变更及合同转让限制、付费机制、绩效考核、履约担保、政府承诺、保险、法律变更、不可抗力事件、合作期市政园林局的监管和介入、违约及赔偿、终止和争议解决及其他约定。

权利义务关系

①项目实施机构权利：

1）政府享有对项目建设决策权。

2）政府享有授权政府出资方入股权。

3）政府享有项目监督、跟踪审计、过程审计、资金监管权。

4）政府方对影响公共利益的事项享有一票否决权。

5）法律、法规赋予政府其他权力（未详事项在政府框架协议或项目合同另行约定）。

②项目实施机构义务：

1）提供建设用地并办理完成相关手续。

2）及时提供项目配套条件。

3）其它政府应承担的义务

③项目公司权利：

1）享有获取双方约定回报的权利。

2）享有在一定条件下对项目进行再融资的权利，但再融资应增加项目收益且不影响项目的实施、签署再融资协议前须经过项目实施机构的批准。

3）项目公司享有在项目建设期内新增项目资产及项目在运营维护期内更新重置投资形成的资产所有权。

④项目公司义务：

1）按照约定提供或筹集项目资金。

2）按照协议要求的技术标准和进度完成项目的投资、建设并提供运营维护服务。

3）接受主管部门对项目安全、服务、质量的监督检查。

4）按规定的时间将项目公司中长期发展规划、年度经营计划、年度报告、董事会决议等报项目实施机构备案。

5）应遵守和执行的有关环保标准和要求，避免或尽量减少对设施、建筑物和居民的妨害的责任。

⑤政府方出资代表：享有项目公司中股东方的股东权利，按照合同约定提供股权出资的义务。

（二）项目采购

1、市场测试情况

项目吸引力较强，资格预审答疑参与社会资本方积极性较高，市场测试效果良好。

2、资格预审情况

项目资格预审后参与的社会资本方数量符合相关要求，项目顺利进入招标文件公告阶段。

3、 预算安排

列入财政预算支出。

4、采购及评审情况

采购完成，大千生态景观有限公司中标。

5、合同谈判及签署

进行中。

（三） 项目执行

暂未进入此阶段。

三、 项目点评

（一） 特色与亮点

1.积极寻找双方战略契合点。本项目是徐州市园林局一项重要的民生工程，政府方战略目标在于按期建成投运，提供高效优质的公共服务，同时深化与央企合作、促进地方经济发展；社会资本方目标是加大在徐州地区的项目发展力度，提高投资综合效益。项目的实施，实现了双方战略契合，解决了徐州市旅游生态环境改善优化，实现了政府和企业的双赢。

2.改变政府管理理念。本项目建设对政府传统管理理念具有一定影响，具体主要体现在：促进政府管理方式创新；转变政府管理思维模式；政府主导模式向多元主体协同治理模式转变。

 

 

 

（二） 问题与建议

鉴于本项目公益性为主，项目设计以政府付费项目为主，应进一步挖掘第三方收益来源，降低政府财政支出。